头号玩家平台官网 - 高盛解读中国房地产：库存真相与未来供应紧缺的警示

近日，高盛发布的关于中国房地产市场的报告引发了广泛关注。这份报告没有如其他预测一般喊出“崩盘”的口号，也没有制造虚假乐观的情绪，而是采取了一种扎实而细致的方法：实地调研，深入十八个城市，逐一对楼盘进行实地清点，目的是揭示市场上真实的房源状况。经过统计，账面所称的“十年库存”其实大多不过是幻觉，而真实可交易的房源仅够二十七个月的消耗。根据此数据推算，到了2028年前后，核心城市的新房供应可能将显著不足。

这一结论与过去几年广泛传播的“去库存”口号形成鲜明对比。在更早之前的九月，北京市在9月24日率先发布实施细则，将首付定金压至最高1%。同月21日，上海的第九次土地拍卖中，浦东金桥的一宗地块溢价率更是直冲29.65%。这些信号表明，央企和国企开始争相抢地，而一些中小房企则选择了退出。面对行业出清后的新局面，这显然是首次制度性变革的体现。

高盛的分析团队没有选择捷径，而是深入城市、工地、交易现场，逐项检查了每一个楼盘的工程进展和销售状况，包括开工层数、是否封顶、预售许可证的获取情况以及可售房源的数量。所覆盖的城市样本包含一线城市、强二线城市、弱二线城市以及三四线城市。在核算过程中，他们发现，账面去化周期长达七年，但符合销售条件的真实去化周期仅为二十七个月，中间相差四年半的“虚假库存”问题亟待正视。 头号玩家平台官网

高盛指出，这虚假库存的来源在于，平均有36%的所谓库存实际上处于闲置状态。这部分资产大多属于2019年之前购得的地块，其中一些开发商早已断血，许多项目甚至连贷款利息都无法覆盖，其余的开发项目即便建成，也可能因当年的高成交价格而面临亏损。这些地块已成为实质上的“永久陈列品”，既占用资金，又动不了。

而在已经动工的项目中，接近一半并未按照预期进展，许多项目甚至无法按时竣工。尽管保交房专项政策在一定程度上拉回了部分烂尾项目，但更深层次的产能问题依然持续存在：老旧项目的户型落后、园区物业质量不高、以及无法推动溢价的品质都让市场担忧。在昆明、北海等城市，二手房价格依然在下滑，西安的同比数据甚至跌至94。这些出售不动的尾盘，加上未开发的净地与烂尾项目，种种问题汇聚成业内所称的“僵尸库存”，这个直白却精辟的定义深刻反映现实。

最新出台的828新政彻底改变了市场节奏。在以往的市场环境下，开发商获取土地后短时间便能开盘并回款，资金周转迅速；而新规则拉长了从拿地到能售的时间，预计需耗时两到三年。高盛的分析团队警示，关键节点是2028年。预计届时，全国新房存货将呈现急剧下滑的态势；而一线城市因账面更为透明，缺口问题或将在2027年显现。 头号玩家平台官网

高盛的警示言外之意是：“不要被虚假的高库存迷惑，2028年新房可能面临供给不足。”公众所设想的18万亿总库存不过是虚影，按照高盛的推算，到2035年，真正适合销售的货源仅剩下2.9万亿。北上广深的购房者或许会最早感受到市场的紧张，若想在核心区域购买房产，犹豫的时间将不再像之前那样充裕。

高盛根据供求关系划分出四个重要拐点。第一个将在2028年，当供给侧率先动荡时，去化周期分析框架将需要重做；第二个拐点在2031年，预计300座城市的住宅土地出让金将从2026年的1.66万亿元骤降至2035年的400亿元，2031至2032年更是将同比降幅达到50%。土地财政在经历多年支撑基础设施、民生及市政开支后，届时必需寻找替代方式，包括消费税改革、房地产税试点、专项债务扩容及国企收益上缴比例提升，面对的各种问题无法回避。第三个拐点是2032年，新开工项目与开发投资将触底反弹，尽管这种回升与购房需求关系不大。最后一个拐点压至2030年，城镇化率将超过70%，户籍家庭自有率即将逼近95%的饱和点，加之人口走向下行与家庭规模缩小，高盛对2027至2035年的总需求调低的幅度将达到16%。

价格趋势方面，高盛握住的脉络也非常清晰。从2027到2028年，全国新房均价预计每年跌幅将达到约3%，而二手房由于房源老化和挂牌内卷，跌幅更为明显。进入2029到2030年，市场将迎来止跌横盘，2031年后则可能进入年均3%左右的温和上涨通道。重现2016年那种普遍上涨的行情几乎不可能。尽管上海和深圳因早早开始收缩供应，需求依然顽强，或将在2028年底前累积涨幅达到15%；而像杭州、合肥这类强二线城市则能跟随节奏，弱二线及三四线城市则会相对滞后，需耗时消化。 头号玩家平台官网

至于房企的生存规则则已被颠覆。未来，考量房企生存的标准不再是周转速度，而是土地储备的深度、核心城市的占比以及杠杆率的合理性，符合这些标准的大多是头部央企和国企。高盛对招商蛇口维持“买入”评级，而对新城控股和万科则继续给予“卖出”评级。在2027至2029年间，民营房企将迎来偿债高峰，一些可能不得不低价出清过时库存回笼现金，局部房价或因此面临短期波动，如此将是值得在未来三年密切关注的风险窗口。

另一个判断值得关注的是，未来十年，中国房地产市场的主角将从新房逐渐转向二手房。预计到2026年，二手房成交占比将达到53%，到2030年将上升至63%，而到2035年这一比例更是会迈入75%。换句话说，每四套成交中就有三套为二手房。新房的角色将退回至小众改善产品，依赖于户型升级、物业价值和社区品质来提供更高档次的生活，但这再也难以支撑市场的主流。